Perdí Mi Empleo: Opciones para la Hipoteca Mientras No Hay Ingreso

Perder el trabajo no le quita la casa de inmediato, y el sistema hipotecario tiene una herramienta específica para una pausa en el ingreso. Pida al administrador del préstamo (servicer) una indulgencia de pago (forbearance) por escrito, entienda que los pagos pausados se aplazan pero no se perdonan, y sepa que las reglas federales le garantizan una evaluación escrita y una respuesta en 30 días cuando su solicitud está completa (12 CFR 1024.41(c)(1)). Si puede, hágalo antes de atrasarse.

La pregunta difícil viene después: ¿fue una pausa o un cambio permanente en lo que su familia puede pagar? Las dos respuestas tienen salida. Confundirlas es lo que convierte una pérdida de empleo en una ejecución hipotecaria.

¿Por dónde empiezo?

El administrador del préstamo trabaja con una solicitud documentada, normalmente llamada Borrower Response Package (paquete de respuesta del prestatario), no con llamadas. Una conversación no pone a correr ningún plazo; una solicitud completa sí.

Dos protecciones que conviene conocer antes de llamar:

• Si envía la solicitud 45 días o más antes de una subasta, el administrador debe revisarla y, en un plazo de cinco días hábiles, confirmarle por escrito que la recibió y si está completa o qué falta (12 CFR 1024.41(b)(2)(i)).
• Ese aviso también debe recomendarle que contacte a los administradores de cualquier otro préstamo garantizado por la misma casa (12 CFR 1024.41(b)(2)(i)(B)). Si tiene una segunda hipoteca o una línea de crédito, tómelo como una instrucción: vea atrasado en la segunda hipoteca o HELOC.

¿Qué es realmente una indulgencia de pago?

Es una reducción o suspensión de pagos por un tiempo definido. No es un perdón y no es indefinida.

En un préstamo de Fannie Mae las reglas están publicadas: los planes se otorgan en periodos de no más de tres meses a la vez y, en general, no deben superar 12 meses acumulados desde el inicio del primer plan ni dejar el préstamo con más de 12 meses de atraso. Más tiempo requiere aprobación previa por escrito de Fannie Mae (Guía de Administración de Fannie Mae, Servicing Guide, D2-3.2-01).

En préstamos FHA, si el prestamista determina que el atraso se debe a circunstancias fuera de su control, puede otorgar una indulgencia especial bajo las condiciones de HUD (24 CFR 203.614). El resto de las herramientas de FHA, incluida la reclamación parcial, están en opciones de mitigación de pérdidas de FHA.

Antes de firmar, haga tres preguntas y anote las respuestas: cuánto dura el plan, cuál es el pago exacto durante ese tiempo y qué pasa con lo atrasado al final.

¿Cómo termina el plan?

Ponerse al día. Paga todo lo acumulado de una vez. Realista si vuelve pronto a trabajar con un sueldo parecido.

Plan de pagos. Lo atrasado se reparte en varios meses encima del pago normal. Solo funciona si el nuevo pago combinado cabe en el presupuesto.

Modificación. Cambian las condiciones del préstamo para que lo atrasado deje de ser una suma grande. La versión convencional es la modificación Flex de Fannie Mae.

Una venta. Si el ingreso volvió más bajo, o no volvió, el problema es el pago. Vea modificación de préstamo o venta corta para comparar con honestidad.

¿Qué hago mientras busco trabajo?

Revise la cuenta de plica (escrow). En Florida, los impuestos y el seguro suelen ser la parte del pago que más sube, y un faltante puede aumentar la mensualidad sin que usted haya hecho nada. Si su impuesto subió, lea los impuestos de propiedad subieron en Florida.

Busque ayuda gratuita. Un asesor de vivienda aprobado por HUD no cobra, le ayuda a armar el paquete y muchas veces logra que el administrador responda más rápido.

Cuídese de las estafas. Nadie que cobre por adelantado para “negociar con su banco” hace algo que usted no pueda hacer gratis con un asesor. Lea estafas de rescate hipotecario antes de pagarle a nadie.

¿Me conviene quedarme?

Sume el pago de la hipoteca, los impuestos, el seguro y cualquier cuota de asociación. Compárelo con el ingreso realista de los próximos doce meses, no con el que espera tener. Si falta poco, una modificación puede cerrar la diferencia. Si faltan cientos de dólares al mes, quedarse significa endeudar más a una familia que acaba de perder un ingreso.

Si vender es la respuesta, hágalo mientras todavía hay tiempo para una venta normal. Cuando el saldo es mayor que lo que paga el mercado, el prestamista tiene que aprobar la venta por menos, y eso suma semanas. La página vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida explica la secuencia.

¿Qué hacer esta semana?

1. Pida por escrito al administrador un plan de indulgencia y la solicitud de mitigación de pérdidas.
2. Consiga por escrito la duración, el pago y la salida del atraso antes de aceptar.
3. Haga una cita con un asesor aprobado por HUD para que revise el paquete.
4. Confirme si parte del aumento del pago vino de la cuenta de plica y no del préstamo.
5. Obtenga ya una opinión de valor, para saber si una venta cubre el saldo si la búsqueda de empleo se alarga.

El verificador de expediente le muestra qué documentos pedirá su programa de préstamo. No se guarda nada.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe reglas federales de administración de préstamos y guías publicadas de inversionistas en términos generales y no es asesoría legal, fiscal ni de crédito. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.