Modificación Flex de Fannie Mae: Cómo Funciona en la Práctica

Si su hipoteca es convencional y Fannie Mae es el dueño del préstamo, la opción de conservación que probablemente le ofrezcan se llama modificación Flex. No es una negociación abierta: el administrador del préstamo (servicer) debe aplicar una secuencia fija de pasos hasta lograr una reducción de más del 20 por ciento del pago de principal e intereses (la más cercana posible al 20 por ciento), o hasta agotar los pasos (Guía de Administración de Fannie Mae, Servicing Guide, F-1-27). Saber eso cambia la conversación, porque le permite preguntar por el paso y no por el favor.

Paso uno: averigüe quién es el dueño de su préstamo

El administrador es la empresa a la que le paga. El dueño del préstamo es quien fija las reglas, y casi nunca son la misma entidad. Pregunte por escrito: “¿Quién es el dueño o inversionista de mi préstamo?”. Si la respuesta es Fannie Mae, esta página es la que le corresponde. Si es FHA, rigen otras reglas: vea opciones de mitigación de pérdidas de FHA.

Los requisitos, tal como están publicados

Según la Guía de Administración de Fannie Mae D2-3.2-06, deben cumplirse todos:

• Una hipoteca convencional en primer gravamen; la propiedad puede estar desocupada o incluso condenada.
• El préstamo tiene al menos 60 días de mora, o el administrador determinó que el pago está en incumplimiento inminente según la prueba de Fannie Mae.
• El préstamo se originó al menos 12 meses antes de la fecha de evaluación.
• El préstamo no está sujeto a un acuerdo de recurso o indemnización, a una liquidación aprobada, a un plan de pagos activo y al día, a una oferta vigente de otra opción de conservación ni a un plan de pago de prueba activo y al día.
• El préstamo no se ha modificado tres o más veces antes, bajo cualquier programa y sin importar las fechas. Un aplazamiento de pagos (payment deferral) no cuenta como modificación.
• Usted no incumplió un plan de pago de prueba de una modificación Flex en los 12 meses anteriores a la nueva evaluación.
• El préstamo no recibió una modificación Flex y luego cayó en 60 o más días de mora dentro de los primeros 12 meses desde su fecha efectiva sin ponerse al día.

Hay una válvula de escape: si no se cumplen los requisitos pero el administrador encuentra circunstancias atenuantes aceptables, puede pedir la aprobación previa de Fannie Mae para una modificación fuera de estas reglas. Esa decisión se basa en su paquete de respuesta del prestatario completo; dicho de otro modo, el papeleo es el argumento.

Qué documentos hacen falta

Si el préstamo está al día o tiene menos de 90 días de mora, debe entregar un paquete de respuesta del prestatario completo (Borrower Response Package), armado alrededor de la Solicitud de Asistencia Hipotecaria (Formulario 710 de Fannie Mae) o su equivalente. Con él, el administrador establece su dificultad económica, sus ingresos y sus activos, y lo evalúa para todas las opciones.

Si el préstamo tiene 90 días de mora o más, no se exige un paquete completo y el administrador puede ofrecerle algo directamente. Parece una ventaja de esperar; no lo es: una oferta así se arma solo con la información que el administrador ya tiene, mientras que el paquete completo es lo que sustenta una solicitud por circunstancias atenuantes si la necesita.

Guarde prueba de la fecha de envío: Fannie Mae exige que el administrador fije la fecha de presentación por el matasellos u otro indicador independiente, y esa fecha se conecta con las protecciones federales de abajo.

La secuencia que el administrador debe seguir

La Guía de Administración de Fannie Mae describe los pasos en orden, y el administrador los aplica hasta alcanzar la meta de reducción de más del 20 por ciento (la más cercana posible al 20 por ciento) del pago de principal e intereses o hasta agotarlos (F-1-27). El administrador debe obtener una opinión de valor de no más de 90 días y calcular la relación préstamo-valor posterior a la modificación antes de aplicar los pasos. En términos claros:

• Se capitalizan los montos atrasados (intereses, adelantos de plica y de terceros) dentro del saldo. Los cargos por mora no se capitalizan y deben condonarse si cumple el plan de prueba.
• Se fija una tasa fija: en un préstamo de tasa fija, la tasa contractual vigente en el mes de evaluación; en uno de tasa ajustable o escalonada, la mayor entre esa tasa y la Fannie Mae Modification Interest Rate.
• Solo si la relación préstamo-valor posterior a la modificación es de al menos 50 por ciento y esa tasa está por encima de la Fannie Mae Modification Interest Rate, se reduce en incrementos de 0.125 por ciento, y solo hasta ese referente.
• Se extiende el plazo restante en incrementos mensuales, hasta 480 meses desde la fecha efectiva de la modificación.
• Si la relación préstamo-valor posterior a la modificación supera el 50 por ciento, se aparta una porción del principal como principal diferido: el menor entre el monto que alcanza la meta, el que lleva la relación préstamo-valor al 50 por ciento y el 30 por ciento del saldo bruto posterior a la modificación. Ese monto no genera intereses y se paga al vencimiento, o antes si vende, transfiere, refinancia o liquida el saldo.

Si los pasos se agotan sin alcanzar la meta, el administrador debe ofrecerle de todos modos los términos resultantes siempre que el pago cumpla los requisitos de la Guía: si el préstamo tiene 31 días o más de mora al evaluarse, el nuevo pago debe ser menor o igual que el pago anterior a la modificación; si está al día o con menos de 31 días de mora, debe ser menor que ese pago.

Dos consecuencias honestas de esa mecánica: un pago más bajo con un plazo más largo significa pagar durante más tiempo, y capitalizar el atraso aumenta el saldo. Es una herramienta buena para un problema temporal, y una mala idea si el ingreso no va a volver.

Lo que la modificación no arregla

• No cambia los impuestos, el seguro ni las cuotas de la HOA. Con frecuencia esa es la razón por la que un pago en Florida dejó de ser asequible. Si el pago subió y el ingreso no bajó, esos problemas tienen arreglos directos que no exigen revisión de dificultad económica; empiece por por qué subió su pago.
• No borra el saldo. Reorganiza cuándo y cómo lo paga.
• No crea capital. Si debe más de lo que vale la casa, la modificación no cambia ese hecho.
• No sirve como plan para vender pronto. Si ya sabe que se va a mudar, hablar de venta desde el inicio suele dar un mejor resultado.

La comparación completa está en modificación de préstamo o venta corta.

Sus protecciones mientras lo evalúan

El reglamento federal de administración de préstamos se aplica en paralelo a las reglas del inversionista:

• El administrador en general no puede hacer la primera presentación de ejecución hipotecaria hasta que el préstamo tenga más de 120 días de mora (12 CFR 1024.41(f)(1)).
• Si su solicitud completa llega más de 37 días antes de una subasta programada, el administrador debe evaluarla dentro de 30 días y decirle por escrito qué opciones le ofrece (12 CFR 1024.41(c)(1)).
• Si le niegan una modificación, puede tener derecho a apelar cuando la solicitud completa llegó 90 días o más antes de la subasta programada (12 CFR 1024.41(h)).

La palabra decisiva es “completa”. Pida la lista de documentos, entréguelos todos juntos y confirme por escrito la fecha en que el paquete quedó completo.

Qué preguntar en la llamada

Antes de la modificación permanente, el administrador debe ponerlo en un plan de pago de prueba con los nuevos términos; la modificación no es vinculante hasta que usted lo cumpla y ambas partes firmen el Loan Modification Agreement (Formulario 3179). Pruebe el nuevo pago contra su presupuesto real antes de aceptarlo: un plan de prueba que no cumple consume meses y, según la guía, bloquea otra modificación Flex durante 12 meses.

1. “¿Quién es el dueño de mi préstamo?”
2. “¿Fui evaluado para una modificación Flex? Envíeme la determinación por escrito.”
3. “¿Qué reducción de pago resultó del cálculo y en qué paso se detuvo?”
4. “¿Hay un periodo de prueba y cuáles son las fechas exactas de los pagos?”

Un asesor de vivienda aprobado por HUD le acompaña en esto sin costo. Si el problema es que el pago subió y no que el ingreso bajó, empiece por revisar por qué subió su pago antes de solicitar una modificación.

Si la modificación no alcanza

No es un fracaso personal; es aritmética. Cuando el pago modificado sigue fuera de su presupuesto, la salida ordenada es vender, y se decide mejor con meses de margen. Vea todas las opciones ordenadas y, si ya hay un caso en la corte, vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe reglas publicadas de administración de préstamos y reglamentos federales en términos generales, y no constituye asesoría legal, fiscal ni de crédito. Para el lado inmobiliario, el verificador de expediente le indica qué documentos exige su programa de préstamo, o llame al 855-725-3898.