Divorcio y la hipoteca: quién paga, quién se queda y qué permite el prestamista

Un divorcio divide los bienes, pero no divide el pagaré. Si los dos firmaron la hipoteca, los dos la siguen debiendo después de la sentencia, diga lo que diga la sentencia sobre quién vive en la casa o quién paga. El prestamista no fue parte de su caso y no está obligado por el acuerdo al que ustedes llegaron.

Ese detalle causa buena parte del daño que vemos: uno de los dos se muda creyendo que la deuda se quedó con la casa, y un año y medio después aparece un pago atrasado en el crédito de ambos.

¿Qué puede hacer el prestamista?

Primero lo bueno. En una hipoteca sobre una vivienda de menos de cinco unidades, el prestamista no puede exigir el pago total por:

• un traspaso que resulta de una sentencia de disolución de matrimonio, un acuerdo de separación legal o un acuerdo de bienes por el cual el cónyuge del prestatario pasa a ser dueño (12 U.S.C. 1701j-3(d)(7)); o
• un traspaso por el cual el cónyuge o los hijos del prestatario pasan a ser dueños (12 U.S.C. 1701j-3(d)(6)).

Pasar la casa a nombre de uno no acelera el préstamo por sí solo. Pero tampoco libera al otro. Solo hay tres maneras de sacar un nombre de la deuda: refinanciar a nombre de uno, una asunción del préstamo aprobada por escrito, o pagar el saldo, que casi siempre significa vender.

¿Qué derechos tiene quien se queda en la casa?

Las reglas federales de administración de préstamos usan el término sucesor en interés, e incluyen expresamente a quien recibe la propiedad por una sentencia de disolución, un acuerdo de separación legal o un acuerdo de bienes (12 CFR 1024.31). Cuando el administrador confirma su identidad y su derecho sobre la casa, usted pasa a ser sucesor en interés confirmado y recibe el trato de prestatario, incluido el proceso de mitigación de pérdidas de 12 CFR 1024.41.

Esto importa sobre todo si quien se queda nunca firmó el pagaré. Envíe al administrador la escritura registrada y las páginas pertinentes de la sentencia, pida por escrito que lo confirmen como sucesor en interés y guarde la carta de confirmación. Sin ella, le seguirán diciendo que no pueden hablar de la cuenta.

¿Dónde entra el tribunal de Florida?

Los tribunales de Florida reparten bienes y deudas matrimoniales partiendo de una división igual, salvo que los hechos justifiquen otra cosa, y la ley menciona entre los factores la conveniencia de conservar la vivienda para un hijo dependiente del matrimonio (Fla. Stat. 61.075). Es común que el juez otorgue el uso exclusivo de la casa por algunos años.

Lea esa parte con su abogado. El uso exclusivo no es lo mismo que poder pagar, y una orden que asigna el pago a uno de los dos no impide que el administrador reporte el atraso en el crédito del otro.

¿Cuáles son las salidas reales?

Uno refinancia. Es lo más limpio y la única forma que de verdad quita un nombre. Exige que esa persona califique sola, con la tasa de hoy y con los costos actuales de seguro e impuestos. Haga esos números antes de aceptarlo en la mediación.

Uno asume el préstamo. Puede costar menos que refinanciar si la tasa actual es baja, y vale la pena preguntarlo directamente: la ley federal incluso anima a los prestamistas a permitir la asunción a la tasa del contrato (12 U.S.C. 1701j-3(b)(3)). Depende del programa y del inversionista. Pida el paquete de asunción por escrito.

Venden. Con plusvalía (equity), es una venta normal y el dinero se reparte según el acuerdo. Sin plusvalía, la decisión debe tomarse mientras el préstamo está al día. Cuando el saldo más los costos supera lo que paga el mercado, el prestamista tiene que aprobar la venta por menos de lo que se debe, y eso toma tiempo. Nuestra página sobre vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida explica la secuencia, y ¿puedo vender mi casa si estoy atrasado? cubre el caso en que ya hay pagos atrasados.

¿Qué pasa si ya se atrasaron?

Dos relojes corren al mismo tiempo y ninguno espera al divorcio.

El del administrador: por lo general no puede hacer el primer aviso o la primera presentación de ejecución hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso (12 CFR 1024.41(f)(1)), y si recibe una solicitud completa de mitigación más de 37 días antes de una subasta, debe evaluarla y responder por escrito en 30 días (12 CFR 1024.41(c)(1)).

El del tribunal: su caso tiene su propio calendario, y ese lo maneja su abogado.

Aproveche la ventana del administrador. Un asesor de vivienda aprobado por HUD es gratuito y puede ayudar a cualquiera de los dos a documentar la dificultad económica.

¿Qué hacer este mes?

1. Pida por escrito al administrador el saldo de pago total, la cifra de la cuenta de plica (escrow) y el estado de atraso.
2. Decida con honestidad si alguno de los dos ingresos alcanza para el pago. Cotice el refinanciamiento y pregunte por la asunción.
3. Si la respuesta es no, obtenga una opinión de valor y vea si la venta cubre el saldo.
4. Si quien se queda no firmó el pagaré, envíe la escritura y la sentencia y pida la confirmación como sucesor en interés.
5. Mantenga el préstamo al día mientras trabajan los abogados, si hay cualquier forma de hacerlo. Todas las opciones son más fáciles antes de un atraso.

El verificador de expediente le muestra qué documentos pedirá su programa de préstamo. No se guarda nada de lo que escriba.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página describe reglas federales de administración de préstamos y estatutos de Florida en términos generales y no es asesoría legal, fiscal ni de crédito; cómo divide su sentencia la casa es una pregunta para su abogado de familia. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.