Daños por Huracán y su Hipoteca: Qué Hacer Primero en Florida

Un huracán no pausa su hipoteca. Por eso, las dos primeras llamadas después de una tormenta son a su aseguradora y a su administrador del préstamo (servicer), y las dos deben confirmarse por escrito. Florida le da un año desde la fecha de la pérdida para notificar un reclamo de seguro de propiedad y 18 meses para un reclamo suplementario (Fla. Stat. 627.70132). Su servicer puede ofrecerle ayuda temporal, pero solo un acuerdo por escrito cambia lo que usted debe este mes.

El orden importa menos que la rapidez y los papeles. Las fotos, los recibos y las cartas con fecha son lo que mueve ambos procesos.

¿Qué debe hacer en la primera semana?

En la primera semana, usted protege a su familia, documenta el daño y hace las dos llamadas. Estos son los pasos, en orden:

1. Proteja primero a las personas y luego la propiedad. Haga solo las reparaciones temporales necesarias para evitar más daños y guarde todos los recibos.
2. Documéntelo todo. Tome fotos y video de cada habitación y del exterior antes de limpiar, con la fecha.
3. Notifique el reclamo a su aseguradora y anote el número de reclamo y el nombre de cada persona con quien hable.
4. Llame a su servicer. Pregunte qué asistencia hay para los prestatarios afectados por la tormenta en su zona y pida la respuesta por escrito.
5. Siga pagando si puede. Mientras no exista un plan por escrito, un pago que no se hace es simplemente un pago atrasado.

¿Qué plazos le impone Florida a su aseguradora?

La ley de reclamos de Florida pone relojes a la compañía de seguros (Fla. Stat. 627.70131):

• Debe revisar y acusar recibo de cualquier comunicación sobre un reclamo dentro de 7 días calendario.
• Debe comenzar su investigación dentro de 7 días después de recibir las declaraciones de prueba de pérdida (proof of loss), y si hace falta una inspección física, debe realizarla dentro de 30 días después de recibirlas.
• Debe pagar o negar el reclamo, o una parte de él, dentro de 60 días después de recibir la notificación de un reclamo inicial, reabierto o suplementario, salvo que se lo impidan factores fuera de su control, y debe explicarle por escrito en qué se basa.

Su propio plazo es la ventana de notificación: un año desde la fecha de la pérdida para un reclamo nuevo o reabierto y 18 meses para un reclamo suplementario (Fla. Stat. 627.70132). Ponga las dos fechas en el calendario hoy.

¿Por qué el cheque del seguro incluye a su prestamista?

La mayoría de las hipotecas exige que el prestamista figure en la póliza de la vivienda, porque la casa es la garantía del préstamo. Por esa razón, un cheque por daños a la estructura suele emitirse a nombre de usted y del servicer juntos. Normalmente el servicer retiene los fondos y los va liberando a medida que avanzan las reparaciones, con frecuencia después de una inspección.

Hágale tres preguntas al servicer por escrito: a dónde debe enviar el cheque endosado, qué documentos liberan cada desembolso y cuánto tarda cada liberación. Si su póliza vence o se cancela después de la tormenta, el servicer puede comprar una cobertura y cobrársela a usted; nuestra página sobre el seguro forzado por el prestamista explica cómo reemplazarlo con una póliza propia. Los aumentos de prima al renovar se tratan en el seguro de mi casa subió y no puedo pagarlo.

¿Qué ayuda puede ofrecerle su servicer?

Las opciones dependen de quién es el dueño de su préstamo, y los servicers con frecuencia tienen programas específicos para desastres. Las herramientas más comunes son una indulgencia de pago (forbearance) temporal, un plan de pagos después y una modificación del préstamo. Antes de aceptar, pregunte qué pasa al final con los pagos suspendidos.

Las reglas federales lo protegen si la tormenta se convierte en una dificultad económica más larga. Por lo general, un servicer no puede hacer el primer aviso o la primera presentación de ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso. Y si una solicitud completa de mitigación de pérdidas llega al servicer más de 37 días antes de una subasta, este debe evaluarlo para todas las opciones disponibles y contestarle por escrito dentro de 30 días (12 CFR 1024.41(f)(1) y (c)(1)). Vea ayuda con los pagos de la hipoteca para la lista completa.

¿Cuándo es mejor vender?

Vender la casa en su estado actual es una decisión legítima cuando reconstruir no tiene sentido para su familia. Puede que el reclamo no cubra toda la reparación, que la renovación del seguro se vuelva imposible de pagar o que el hogar necesite mudarse.

Tres cosas definen esa venta:

• El estado del reclamo. Los compradores y los prestamistas van a preguntar qué se pagó, qué se reparó y qué sigue abierto. Mantenga el expediente ordenado.
• La divulgación. Por lo general, Florida exige que el vendedor divulgue los defectos que conoce, que afectan de forma importante el valor y que no se ven a simple vista; los daños por tormenta y sus reparaciones suelen entrar en esa categoría. Consulte a su agente y, si tiene dudas, a un abogado de Florida.
• El saldo del préstamo. Si la casa dañada vale menos que el préstamo, la venta necesita que el prestamista apruebe recibir menos del saldo; eso es una venta corta (short sale). Lea debo más de lo que vale mi casa y vender antes de la ejecución hipotecaria en Florida.

¿Quién puede ayudarle gratis?

Un asesor de vivienda aprobado por HUD puede ayudarle a organizar los papeles del servicer sin costo. Tenga cuidado con cualquier persona que toque a su puerta y se ofrezca a encargarse de la hipoteca a cambio de un pago por adelantado; nuestra página sobre estafas de rescate hipotecario enumera las señales de alerta. Y si está considerando vender, el verificador de expediente le muestra lo que exigiría su programa de préstamo. No se guarda nada.

Short Sale Guide es una correduría de bienes raíces con licencia en Florida. Esta página resume estatutos de seguros de Florida y reglas federales de administración de préstamos en términos generales y no es asesoría legal, de seguros ni financiera; su póliza y las condiciones escritas de su servicer son las que rigen. Para la parte inmobiliaria, use el verificador de expediente o llame al 855-725-3898.

Esta página es información general para propietarios de Florida y no constituye asesoría legal ni fiscal.